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开发商为何不愿公示楼盘销售价格柔软

时间:2020-04-14 来源网站:广州汽车网

物业成交几近翻番成过渡类居住产品主力———

春节过后,延续了数个月的购房潮,在楼市新政的叠加作用下戛然而止,京城住宅成交锐减7成。但游离在调控之外的商业物业反而风生水起。尤其是那些打着不受调控影响、低总价、小户型旗号的商住项目,成交量创新高,售价水涨船高。二手房市场上,曾经不受待见的40至50年产权的商住房如今成了香饽饽,业主也顺势调高了定价。调整后的价格甚至与同区域的70年住宅不相上下。

●商住房定出住宅价

想在亚北买房的周女士,年前就盯准了明天第一城的二手房,可如今她再去中介店咨询时,却被告之业主已经提价。原本一套80平方米的50年产权房源,单价为2.1万元,如今已涨到2. 万元左右。如此算下来,总房款还多了16万元。

与之形成鲜明对比的是,该小区内少数产权为70年的二手房,在新政后价格基本未变。一套40-90平方米左右的一居或两居,业主报价在2 000元/平方米左右,少数急售房源的单价更是在2万元上下,甚至低于同小区内商住二手房的价格。

住宅定价高于商住房本是合情合理,而商住房卖出住宅的价格,却极为罕见。然而这又是立水桥附近的许多综合性小区的实际情况。例如东亚奥北中心的50年商住的报价也达到2. 万元,而同小区的住宅部分,业主报价依旧是2.2万元。随后,记者在二手找房网安居客上发现,明天第一城、东亚奥北中心等综合性小区在售的商住房,无一例外地打出了小户型、不限套数,首付50%低于二套房首付的招牌。

中介公司工作人员告诉记者,虽然少了20年产权的商住房和住宅价格相当,但成交情况却好于住宅。他解释道,明天第一城除了6栋70年产权的板楼外,大部分均是50年商业产权的高层公寓,并不在此次调控的范围内,买房的外地人也不需要5年的纳税证明。再加上水电费已变更为民水民电,解决了大部分商住项目商业水电,成本过高的问题。因此,在前来咨询的购房人中,自住为目的的外地户籍占了6成以上,2月份的签约量也均是来自这些商住二手房。

●商业物业日成交量涨9 .91%

商业物业受关注度的提升在上有更直观的反映。根据北京市房地产交易网显示,2月24日恢复网签后,直至 月2日,二手商业物业累计成交580套,日均签约量达到8 套,而2010年二手商业物业的日均网签量仅为4 .49套,涨幅达到9 .91%,接近翻番。而同期,二手房住宅的日均签约量仅为228套,创了近两年来的新低。统计显示,二手房商业类签约占比达到26.7%,而一般商业类占二手房总成交量的比重为7%-8%。

对此,中原地产认为在 月份部分因新政影响的购房需求很可能继续热捧商住类产品。本地投资需求和外地自住需求将成为商住类产品的成交主力。

亚豪地产副总经理任启鑫也分析认为,目前购买商住产品的购房人看重的并不是商住产品的稀缺性,而是可以不占用限购配额和相对较低的支付成本。因此,原本一直作为投资用途的商住房一跃成为中青年购房者过渡性产品。

●投资商住不可忽视风险

当前市场上,商住项目虽然火热,但需要注意的是,早在去年政策上就禁止了新房“商”改“住”项目,即便是二手房,武汉也刚刚出台了个人转让商业物业需多缴8%税费的政策,这就更加剧了商业物业的转让成本。

伟业我爱我家市场研究院分析,商业物业在交易环节上不同于普通住宅,存在一定的障碍。首先,虽然商业物业不受差别化的影响,首付比例为50%,甚至低于二套房最低首付60%的要求。但是还款年限较短,一般仅为10年,不像住宅可以选择月供压力较小的20年期。其次,商业地产目前针对买房人的产品并不丰富,小开间、低总价的房源较少,多是些大开间的办公性房源,导致投资门槛较住宅要高。另外,商住混合楼还面临着个人居住与公司办公混杂在一起,生活质量下降等问题。在出售商住楼时,需缴纳的个税、营业税等也是按照商业办公的标准,远高于普通住宅。

尽管如此,21世纪不动产集团市场总监林蕾仍表示,针对住宅实施新的调控政令后,部分投资资金转向了商业地产。在住宅受限的情况下,商业地产受追捧的势头仍将持续一段时间。

业内人士分析,适当的引导投资需求转向商住物业,既有利于价值尚被低估的商业地产市场升温,也有利于住宅市场的降温和价格的合理回归。

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